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你必须知道的二手商住房税费怎么算办法
作者: 盱眙房产网 来源:盱眙房产网 时间: 2016年11月21日 提交:本站 访问:
 

  我们常听人说抢一手商住房,却很少听说买二手商住房的,那么,你知道二手商住房的算法吗?具体怎么算?下面一起随学习啦小编来看看。

  二手商住房税费的计算方法

  近日北京通州史上最严限购令出台后,商品房限购,而商住房不在其内,备受购房者青睐。据了解,同样价格和年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的税。二手商住房即使满五年也没有营业税和个税的减免,另外还要多交一个土地增值税。下面以一个案例为例,介绍二手商住房的各种税费。

  黄先生于2012年以100万元全款在朝阳区购买了一套面积为90平方米的商业性质房屋,入住时缴纳契税3万元,公共维修基金2万元。2015年将房屋卖出,网签价为135万元,上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。黄先生转让这套房需要缴纳什么税费,分别是多少呢?

  二手商住房交易卖方需要交纳:营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。

  1、营业税:(网签价-原购房价)×5.6%

  网签价-原购房价= 135万-100万=35万

  营业税:35万×5.6%=19600元

  2、个人所得税:(网签价-原购房价-契税-本次交易营业税)×20%

  (135万-100万-3万-1.96万)×20%=59945

  3、印花税:135万×万分之五=675元

  上述几项税费是二手商住房和住宅都有的。而土地增值税是只有二手商住房才有的,而且计算方式比较复杂。

  4、需缴纳土地增值税:增值额×税率-扣除项目×扣除率。

  其中,增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额。

  扣除项目包括:原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额×年份(5年以上按5年计算)×5%】、本次交易印花税。

  以上述案例为例,扣除项目为:原购房价100万+本次营业税19600+原契税3万+本次交易印花税675+每年递增额15万【原购房金额100万×年份3×5%】=1200275

  增值额:转让房地产取得的收入1350000-扣除项目1200275=149725

  适用税率:30%

  故土地增值税为149725×30%-扣除项目金额×0=44918

  因此,本次交易黄先生要交营业税19600元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元,共计125138元。

  二手商住房过户费用

  一、买房人应缴纳税费:

  1、契税:房款的3%

  2、交易费:3元/平方米

  3、测绘费:1.36元/平方米

  4、权属登记费及取证费:按各区具体规定,一般情况是在200元内。

  二、卖房人应缴纳税费:

  1、交易费:3元/平方米

  2、营业税:全款*5.5%(房产证未满5年的)

  3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的2%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)

  4、土地增值税:房款的1%(非住房性房产的交易都需要缴纳这个税费)

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